DIARIO DE UN JURISTA. 18-2-2014.

 

Pedro Moreno Brenes

 

--Ascensores en propiedad horizontal, ¿quién los paga? Notas a la muy reciente sentencia del Tribunal Supremo de  10/02/2014

 

Esta pequeña nota puede que les puede interesar a abogados, administradores de fincas y a propietarios en régimen de propiedad horizontal, ya que aborda el régimen jurídico de las obligaciones de coste de un elemento esencial para la calidad de vida en un edificio, como son los ascensores. Aunque no sea un ejemplo de sistemática expositiva,  conviene presentar el núcleo duro de la sentencia, dictada hace 8 días,  para adivinar su alcance; en concreto en su Fundamento de Derecho 2 señala que

 

“…Esta Sala, dice la STS de 6 de mayo 2013 , "ha tenido ocasión de resolver la cuestión jurídica que ahora se examina, respecto al alcance de la cláusula contenida en los estatutos de una comunidad de propietarios, en relación a los gastos originados por el servicio de ascensor, a favor de aquellos copropietarios que, por la ubicación de sus inmuebles no pueden utilizarlo, poniendo fin a las diferentes soluciones aportadas por las Audiencias Provinciales. La sentencia de esta Sala de 7 de junio de 2011 (RC 2117/200, ha declarado «Reiteramos como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.»"

La aplicación de la jurisprudencia citada exige la estimación del recurso. El alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en que la instalación del ascensor se realiza por primera vez. En estos últimos supuestos, se trata de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble, por lo que la conclusión que ahora se alcanza, no se opone a lo dispuesto en  otras decisiones adoptadas por esta Sala (STS de 20 de octubre de 2010, RC núm. 2218/2006 , entre otras) en la que se establece que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a «gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria. En definitiva, el acuerdo por el que se decidió que el demandante-recurrente pagara la parte correspondiente del ascensor en la realización de las obras de sustitución del ascensor, pese a la exención contenida en los estatutos de la comunidad en relación a estos gastos a favor del titular de los locales de su propiedad, es nulo. En el mismo sentido SSTS de 6 de mayo de 2013, rec. 2039 de 2009 y 5 de octubre de 2013 rec 842de 2011…” (F de D 2)

 

En román paladino, la doctrina que reitera y aclara el TS es que la interpretación que hay que hacer de las exenciones genéricas de gastos relativos  a los locales que por su ubicación no utilizan determinados servicios (escaleras, portales y más en concreto ascensores) y que a veces se incluyen en las cláusulas estatutarias con apoyo en el no uso del servicio por la propia ubicación del inmueble, es la siguiente:

 

a) La exención no afecta a los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble. Por tanto los gastos iniciales del servicio los deben pagar todos, también los titulares de estos locales aunque no los usen

 

b) Sin embargo cuando el ascensor, por concretar en este servicio que es objeto de la sentencia, es objeto de  de la sustitución (por tanto ya existía uno) estos locales “exentos” no tiene que asumir ese gasto y habrá que considerar nulo cualquier acuerdo de la comunidad en ese sentido

 

En mi modesta opinión quedaría por aclarar los supuestos en los que los estatutos recojan cláusulas no tan “genéricas”  y que de manera expresa eximan de pago a determinados locales incluso con relación a la instalación “ab initio” de un ascensor o en su caso cualquier otros servicio necesario para la habitabilidad. No es de extrañar que se incluyan debido a que la redacción de los estatutos se realizan con mucha frecuencia por la misma promotora del edificio y pretendan beneficiar a los locales de negocio que se reservan para su posterior venta; estas cláusulas pueden hacer más atractiva la adquisición o alquiler del negocio por reducir el coste a medio o largo plazo de mantenimiento del local. Sin perjuicio de un posterior análisis más extenso, entiendo que la misma doctrina emanada de estas y anteriores sentencias del TS nos debe llevar a la conclusión de que esos gastos de primera instalación deben ser asumidos por todos los propietarios y que esas previsiones estatutarias devienen  nulas